به گزارش وبلاگ تیم مسلم، سازندگان قیمت متوسط ساخت هر متر آپارتمان را 8 میلیون برآورد می نمایند با توجه به متوسط قیمت 27 میلیون و 300 هزارتومانی فروش هر متر آپارتمان در شهر تهران در دیماه سال جاری، قیمت فروش یک متر آپارتمان حدود 237 درصد بیشتر از هزینه ساخت آن است.

به گزارش ایران، هزینه ساخت مسکن به عوامل مختلفی وابسته است و در نقاط مختلف کشور هزینه ساخت مسکن متفاوت است. عوامل اصلی و مؤثر در هزینه ساخت و فراوری مسکن، زمین، مصالح، دستمزد و بسته های خدماتی است. از میان این عوامل زمین نقش معین نماینده ای در هزینه ساخت دارد. بر اساس آمار سهم زمین از هزینه ساخت در حال حاضر به 70 درصد رسیده است.

هزینه ساخت

با توجه به اختلاف قیمتی ارزش زمین در مناطق مختلف، هزینه ساخت هم متفاوت است. مطابق آخرین اعلام مرکز آمار، قیمت هر متر زمین کلنگی در تهران در تابستان سال جاری 34 میلیون و 793 هزار تومان بوده که در مقایسه با تابستان سال گذشته 86 درصد رشد نشان می دهد.

بهروز سرآبندی، رئیس مرکز توسعه صنعتی ساختمان هزینه ساخت واحد مسکونی مصرفی در شهر تهران را بدون احتساب هزینه زمین حدود متری 8 میلیون تومان گفت. بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران در دیماه سال جاری 27 میلیون و 300 هزار تومان بود. میانگین مساحت هر واحد مسکونی معامله شده در در شهر تهران در ماه های گذشته 88 متر بوده است.

اگر متوسط هزینه ساخت بدون احتساب قیمت زمین را متری 8 میلیون در نظر بگیریم، قیمت ساخت یک واحد 88 متری حدود 704 میلیون تومان است که هزینه های خدمات، مانند انشعابات، صدور پروانه، نظام مهندسی. به این هزینه ها اضافه می گردد.

به گفته کارشناسان هزینه خدمات کمتر از 100 میلیون تومان و به طور متوسط حدود 50 تا 70 میلیون تومان است. حال اگر متوسط قیمت مسکن در تهران را 27 میلیون و 300 هزار تومان در نظر بگیریم قیمت فروش یک آپارتمان 88 متری حدود 2 میلیارد و 400 میلیون تومان است. این قیمت، تفاوت چشمگیری با هزینه ساخت دارد و تفاوت آن بیش از دو برابر و قیمت فروش حدود 237 درصد بیشتر از قیمت ساخت است.

البته محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تفاوت قیمت ساخت و فروش مسکن را حدود 500 درصد اعلام نموده که به این ترتیب گاهی هزینه فروش 5 برابر بیشتر از هزینه ساخت است. محمودزاده این تفاوت قیمتی را تفاوتی دانسته که قابل تفسیر نیست. او تنها دلیل فاصله زیاد قیمت ساخت و فروش مسکن، را برخورد سرمایه ای با مسکن می داند.

بعضی فعالان بازار مسکن با تأیید این موضوع که افزایش قیمت زمین عامل مهمی در افزایش هزینه ساخت و قیمت نهایی مسکن است، می گویند با توجه به اینکه در سال های اخیر بیشتر ساخت و ساز های انبوه با تأمین زمین از طرف دولت بوده است و ساخت و ساز های خصوصی و غیر انبوه هم بیشتر به صورت مشارکتی بوده، یعنی زمین از سوی مالک تأمین می شده و سازنده آن را می سازد، بنابراین در بسیاری از ساخت و سازها، سازندگان فقط هزینه ساخت را می پردازند و هزینه تأمین زمین بردوش آن ها نیست، اما در عین حال قیمت فروش این واحد ها تفاوتی با واحد های دیگر ندارد و سودجویی در فروش مسکن حرف اول را می زند.

هزینه ساخت با احتساب هزینه زمین

بر اساس آمار مرکزآمار، متوسط مساحت زمین هر پروژه ساختمانی 210 متر است. تعداد واحد مسکونی در پروانه های ساختمانی صادره در بهار سال جاری هم 7.6 واحد بوده است. بر اساس گزارشی که ایسنا منتشر نموده اگر متوسط متراژ زمین هر پروژه یعنی 210 متر را در متوسط قیمت زمین ساختمان کلنگی یعنی 34 میلیون و 700 هزار تومان ضرب کنیم و رقم به دست آورده را در 7.6 تقسیم کنیم، سهم هر واحد 88 متری از هزینه زمین، با توجه به میانگین مساحت معاملات مسکن، مساحت معاملات زمین، هزینه فروش زمین و میانگین تعداد واحد ها در پروژه 961 میلیون تومان می گردد که با هزینه ساخت (متری 8 میلیون تومان) هزینه تمام شده ساخت یک واحد 88 متری در تهران یک میلیارد و 739 میلیون تومان می گردد.

به این ترتیب با احتساب قیمت زمین در هزینه ساخت یک واحد 88 متری، سود فروش این واحد بر اساس متوسط قیمت هر متر 27 میلیون و 300 هزار تومان، حدود 661 میلیون تومان است.

سود فراورینماینده

با اینکه تورم و افزایش هزینه های مختلف در سال های اخیر موجب افزایش هزینه ساخت شده است، اما آمار رسمی نشان می هد در همین شرایط هم سود فراوری مسکن بیش از 50 درصد برای سرمایه گذاران است. به عنوان مثال بر اساس اطلاعات آمار منتشر شده در بانک مرکزی در گزارش فعالیت های بخش خصوصی سال 1395، سود فراوری مسکن از 70 درصد به 120 درصد رسیده است و این موضوع منجر به رشد 50 درصدی سرمایه گذاری با یک تأخیر زمانی در سال 1396 شده است. همچنین براساس گزارش وزارت راه وشهرسازی میزان سود فراوری مسکن برای سرمایه گذاران در سال 90 معادل 116 درصد است. این سود به ترتیب از سال 91 تا 98 معادل، 110، 73، 73، 70، 120، 159، 64 و 60 درصد است.

به این ترتیب در زمانی که هزینه های ساخت مسکن به خاطر شرایط حاکم بر اقتصاد، افزایش قیمت دارد، اما در همین سال ها هم سود فراوری مسکن بیش از 50 درصد است.

سود بیشتر به خاطر خواب سرمایه

رئیس مرکز توسعه صنعتی ساختمان، علت افزایش غیرمتعارف قیمت فروش ساختمان نسبت به هزینه ساخت را ناشی از توقف سرمایه سازندگان حداقل به مدت 2 سال می داند.

او با اشاره به افزایش قیمت هزینه ساخت از قیمت زمین تا عواملی مانند افزایش دستمزد، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش هزینه صدور پروانه و بسیاری افزایش هزینه های دیگر، گفت: وقتی در نهایت سازنده به مرحله فروش می رسد نمی تواند با توجه به نرخ تورم، جایگزین محصول فروش رفته را پر کند به همین دلیل قیمتی را که برای فروش واحد پیشنهاد می نماید بیش از اندازه متصور است.

او افزایش قیمت فروش نسبت به هزینه ساخت را علاوه بر توقف سرمایه به دلیل رشد سالانه تورم دانست و گفت: سازنده سعی می نماید در موقع فروش، حاشیه اطمینان را در نظر بگیرد تا بتواند حداقل محصول اولیه را جایگزین کند. یعنی با فروش واحد مسکونی سازنده باید بتواند برای فراوری دوباره، زمین و عوامل دیگر ساخت را با توجه به نرخ تورم برای خود تأمین کند.

او گفت: برای اطمینان از قیمت هزینه ساخت و قیمت فروش باید مسأله تورم در اقتصاد را حل کرد، چون تا وقتی که رشد نرخ تورم سالانه را داریم نمی توان قیمت فروش ساختمان را با هزینه ساخت آن مقایسه کرد.

همچنین فرشید پورحاجت، نایب رئیس انجمن انبوه سازان با اشاره به عوامل مؤثر در هزینه ساخت گفت: باید ببینیم سهم هر کدام از این عوامل در هزینه ساخت چقدر است. به نظر می رسد سهم زمین بازیگر اصلی در قیمت تمام شده مسکن است.

او گفت: سازنده ها هم از افزایش هزینه های ساخت گله دارند، اما زمین مالکیت شخصی دارد و مردم قیمت آن را با توجه به شرایط حاکم براقتصاد معین می نمایند. اما اگر بتوان قیمت زمین را کنترل کرد مسکن با قیمت مناسب تری به دست مصرف نماینده می رسد.

به گفته پورحاجت شهرداری ها، دولت ها و همچنین بانک های عامل به خاطر اجرای سیاست های غلط موجب افزایش قیمت زمین در طول دهه های اخیر بوده اند. در حال حاضر سود سازنده برای ساخت یک واحد در 2 سال 15 درصد در هر سال است، اما سود وام بانکی 18 درصد است. به همین خاطر عوامل دیگری باعث تفاوت قیمتی هزینه ساخت و قیمت فروش مسکن است که اگر این عوامل کنترل گردد قطعاً مسکن با قیمت کمتری به بازار عرضه می گردد.